1. La respuesta corta
Cada aviso publicado trae mensajes a cualquier hora: «¿sigue disponible?», «¿cuánto es con administración?», «¿lo puedo ver?». Si el asesor responde todo desde cero, se le van las horas en personas que no califican y llega tarde a las que sí.
La solución es responder con la ficha del inmueble, hacer tres o cuatro preguntas de filtro y pasar al asesor solo a los interesados con presupuesto, zona y fecha. La información sensible y las decisiones se quedan con una persona.
2. La ficha de cada inmueble
Antes de contestar, tenga por cada inmueble una ficha con lo que siempre preguntan:
- Código del aviso, tipo de inmueble, barrio y sector, sin la dirección exacta.
- Canon o precio de venta, valor de la administración y si está incluida.
- Área, habitaciones, baños, piso, parqueadero y depósito.
- Si acepta mascotas y qué requisitos pide para arrendar o comprar.
Que el aviso tenga un código ayuda mucho: la persona lo escribe en el primer mensaje y la respuesta sale de la ficha correcta, aunque usted tenga diez apartamentos parecidos en el mismo barrio.
3. Filtrar sin interrogar
El filtro sirve para no gastar visitas, pero un interrogatorio espanta. Haga pocas preguntas y en este orden:
- ¿Busca arriendo o compra?
- ¿En qué zona o barrios?
- ¿Cuál es su presupuesto mensual o el valor que puede pagar?
- ¿Para cuándo lo necesita?
Para compra, sume una pregunta: si piensa pagar con crédito, leasing, subsidio o recursos propios. Para arriendo, aclare los requisitos desde el principio, como el estudio, el codeudor o los soportes de ingresos, para que nadie se entere en la visita de que no cumple.
Ejemplo ilustrativo: «Gracias por escribir sobre el [código]. Canon [valor], administración [valor]. Para arrendarlo piden [requisitos]. ¿Para cuándo lo necesita y cuántas personas vivirían?»
Si el inmueble no le sirve a la persona, no cierre la conversación: pregúntele qué busca y ofrézcale otras opciones de su inventario que encajen.
4. Agendar visitas
Para pedir una visita basta con el nombre, el inmueble, el día y la franja que le sirven a la persona. Antes de confirmar, alguien debe revisar que el inmueble siga disponible y que haya quien lo muestre, sobre todo si está ocupado.
Ejemplo ilustrativo: «Anotado, [nombre]: visita al [código] el [día] en la tarde. El asesor le confirma la hora exacta por aquí.»
Con una agenda conectada (en Luenio, el plan Pro con Google Calendar), el chat puede ofrecer los espacios libres del asesor y dejar la visita en el calendario, con recordatorio el día anterior. Ese recordatorio es el que evita ir a abrir un apartamento para nadie.
Al confirmar, diga lo que la persona necesita saber para no perder el viaje: el punto de encuentro, el nombre del asesor que la recibe, si debe llevar documento para ingresar al conjunto y cuánto dura la visita. Si el inmueble se arrienda o se vende antes de la cita, avise de inmediato y ofrezca una opción parecida.
Registre cada solicitud con el código del inmueble, el presupuesto y la fecha. Esa lista le sirve al asesor para priorizar el día y, más adelante, para avisar a quien preguntó cuando entre algo que le encaje.
5. Lo que no se da por chat
Un chat abierto a cualquiera no es el lugar para cierta información. Defina una lista de lo que nunca se envía:
- La dirección exacta de un inmueble ocupado antes de agendar la visita.
- Los datos de contacto del propietario o del inquilino actual.
- Horarios en que el inmueble queda solo, claves de acceso o dónde están las llaves.
- Información de otros interesados o de las ofertas que ya llegaron.
Tampoco pida por chat documentos de identidad, extractos o certificados laborales si su proceso no los protege. Indique el canal formal para el estudio y tenga a mano su política de tratamiento de datos personales, como exige la Ley 1581 de 2012.
Las preguntas de negociación, como si el propietario acepta una contraoferta o cambia el canon, las responde el asesor.
6. Seguimiento sin presionar
Muchos interesados ven tres o cuatro opciones antes de decidir. Un mensaje después de la visita, con una pregunta concreta, mantiene la conversación viva: «¿Qué le pareció el apartamento? ¿Quiere que le enviemos los requisitos para el estudio?». Si no responde, otro mensaje unos días después con algo nuevo, como un inmueble parecido que acaba de entrar, y nada más.
La guía de mensajes de seguimiento por WhatsApp sin ser intenso explica la ventana de 24 horas, las plantillas y cuántas veces escribir.
7. Dónde encaja Luenio
Luenio ofrece un asistente de WhatsApp para inmobiliarias que responde con la ficha de cada inmueble, hace las preguntas de filtro y deja al interesado listo para el asesor, con presupuesto, zona y día de visita. El plan Esencial cuesta $119.000/mes; en octubre hay una oferta de $79.000/mes durante los 3 primeros meses, con 5 días gratis y sin permanencia. El plan Pro, de $199.000/mes, añade agenda en Google Calendar y recordatorios, y también se prueba 5 días gratis. Con el plan Pro, el asistente agenda la visita en el calendario del asesor y envía el recordatorio. Los detalles están en la página de precios.
Preguntas frecuentes
¿Qué preguntas hago para filtrar a un interesado en un inmueble?
Si busca arriendo o compra, en qué zona, cuál es su presupuesto y para cuándo lo necesita. En compra, añada cómo piensa pagar; en arriendo, aclare los requisitos desde el principio.
¿Puedo dar la dirección exacta del inmueble por WhatsApp?
En un inmueble ocupado, es mejor dar solo el barrio y el sector y entregar la dirección cuando la visita está confirmada. Nunca envíe datos del propietario, claves de acceso ni horarios en que el inmueble queda solo.
¿Se pueden agendar visitas automáticamente por WhatsApp?
Sí. Con una agenda conectada (en Luenio, el plan Pro con Google Calendar), el chat ofrece los espacios libres del asesor, deja la visita en el calendario y envía un recordatorio el día anterior. Que el inmueble siga disponible lo confirma una persona. El plan Pro también se prueba 5 días gratis antes de pagar.
¿Cuánto cuesta un asistente de WhatsApp para una inmobiliaria?
El plan Esencial de Luenio cuesta $119.000/mes; en octubre hay una oferta de $79.000/mes durante los 3 primeros meses, con 5 días gratis y sin permanencia. El plan Pro, de $199.000/mes, añade agenda en Google Calendar y recordatorios, y también se prueba 5 días gratis.
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